履约保证与质量保留金是一回事吗？质量保证金什么时候退？履约保证金与质量保证金有什么区别

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首先我们要清楚的是：履约保证金和质量保证金同时收取不合法。
早在2016年，国务院《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发[2016]49号）第四条便规定，在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，建设单位不得同时预留工程质量保证金。
2017年，住建部和财政部联合印发的《建设工程质量保证金管理办法》（建质[2017]138号）第六条也明文规定，在工程项目竣工前，已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金。
也就是说，在工程竣工前同时收取履约保证金和质量保证金不符合我国法律规定。而在这一法律前提下，何时以及如何收取质量保证金也成了许多业主颇为困惑的问题。
怎样收取质量保证金才合法？
在实践中，质量保证金的扣留方式主要有两种：1）逐次扣留，即发包人在支付工程进度款时按比例逐次扣留；2）一次性扣留，即发包人在工程竣工结算时一次性扣留质量保证金。
要回答两种扣留方式是否合法这个问题，不妨从质量保证金的定义着手分析。
根据《建设工程质量保证金管理办法》（下简称《办法》），建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
这里业主的困惑主要集中在两处：质量保证金应从哪笔工程款中预留？如何预留？
建设工程合同中的工程款有预付款、进度款、中间结算款、结算款之分。预付款是在工程建设开始前发包人支付的工程款；进度款和中间结算款是在施工过程中，发包人按照合同的约定及工程的施工进度情况支付给承包人的工程款；结算款则是指建设工程竣工验收后发包人支付的工程价款。
预付款、进度款和中间结算款皆发生在工程未竣工阶段，与《办法》中“工程项目竣工前发包人不得同时预留工程履约保证金和工程质量保证金”相违背。因此，实践中较为常见的“发包人在支付工程进度款时按比例逐次扣留质量保证金”事实上违反了《办法》规定。
再来看第二种扣留方式。
在工程竣工结算时一次性扣留质量保证金，显然符合《办法》关于时间要求的规定。但这里存在着另一个问题。

《办法》明确：缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。另外根据《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条，承包方应当在工程竣工验收合格后的约定期限内提交竣工结算文件。彼时发包方才将予以答复并对剩余的工程款项做清理结算。

不难看出，缺陷责任期可能早于竣工结算开始。也就是说，质量保证金的生效时间先于其扣留时间。另外根据定义，作为保证承包方在缺陷责任期履行维修义务的现金担保，质量保证金本应在缺陷责任期开始前提交。
因此，第一种扣留方式不合法，第二种扣留方式合法但不合理。

怎样收取质量保证金合法又合理？
根据《办法》，合理又合法的质量保证金应在竣工后和通过竣工验收间收取。
这里我们仔细分析下竣工验收这个关键时间点。此时，履约保证金作用已经完成，根据合同约定发包人应当退还承包人的履约保证金。同时，为了落实承包人在缺陷责任期内的维修责任，可以收取不超过工程结算价款的3%质量保证金或质量保函。
1第一种，双方约定直接从履约保证金中扣留不超过3%的质量保证金。2第二种，发包人先提交质量保证金，然后再开展竣工验收，一旦验收合格，同步退还履约保证金。3第三种，发包人提交质量保函，彻底解决质量保证金的收取及未来的管理、扣除及退还问题。
第三种做法有法可依：根据《办法》，采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留质量保证金。另外，《办法》第七条还规定，发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。不难看出，质量保函不仅和质量保证金地位一致，且额度要求也相同。
建筑质量如何更好地保证？
要求承包人提交质量保证金，归根结底还是为了保证建筑质量。而作为缺陷责任期的质量担保，质量保证金仅能保证至多两年的质量保修（《办法》第二条）。

我国《建筑法》规定的质量保修期却远超过缺陷责任期：地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限短则几十年，长则上百年；屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为5年；仅有电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为2年。
要在漫长的保修期内落实质量责任，质量保险方为最优选择。IDI工程质量潜在缺陷保险是近年来国内工程质量保险领域试点应用的创新险种，具有保障范围较广、保障期限较长、创新引入第三方质量风险管理服务（TIS服务）等功能特点，能够为房屋建筑在缺陷责任期外的质量缺陷风险提供有效保险保障。
IDI保险功能特点：
保障范围：IDI保险的保障范围较广，包括地基、房屋主体结构、防水和保温工程、装饰装修工程等质量缺陷问题保障。
保险期限：IDI保险对于装饰装修工程的保险期限为2年，对于防水和保温工程的保险期限为5年，对于主体结构工程的保险期间更是可长达10年之久。
TIS服务：通过引入专业第三方质量风险管理力量，参与项目建设全生命周期的质量风险管理服务，有效防范和化解各类工程质量潜在缺陷风险。
综上所述，IDI保险能够较好地应对房屋住宅在缺陷责任期之后的各类工程质量问题，同时通过创新质量风险管理服务强化项目质量风险管理，是有效防范避免各类工程质量问题、落实保修期相关质量责任的有效保障工具

这位朋友您好：
您提到的朋友在建筑合同中，履约保证金和质量保证金的区别？
答：
1、履约保证金，是指施工单位为了全面履行合同条款中，所承的条件，在施工前，用自己的流动资金抵押在建设单位用，不计利息，待工程全部完工后该款元、、并且全部履行合同条款时，建设单位将此款推给施工单位，施工单位如果有违约行为，建设单位按事先拟定的数额扣除，余者返回施工单位；
2、质量保证金，施工单位已将工程全部完工，理应工程款全部结清，但是由于工程还没有经过使用，验收时只能从外表检查，工程的质量标准是否达到设计要求，还需要时间的验证，为此建设单位用应付工程款，按一定的比例暂留，待保修期满，为发生质量问题，全部付给施工单位；
3、两者区别，（1）、履约保证金是施工单位的流动资金，在施工前付给建设单位，用于施工过程中全面履行合同的制约办法；
（2）、质量保证金是施工单位工程完工后、用工程结算款抵押，也是约束工程质量的手段，两者的资金来源不同，约束的目的不同。
希望能解决您的问题。

不是。
履约保证金是施工单位保证会按合同施工的保证金。
质量保证金和质量保留金是一样的，退回时间会在合同中约定，不固定，但一般都是在竣工验收合格之后满2年后退回。

不是。
履约保证金是施工单位保证会按合同施工的保证金。
质量保证金和质量保留金是一样的，退回时间会在合同中约定，不固定，但一般都是在竣工验收合格之后满2年后退回。

不是。
履约保证金是施工单位保证会按合同施工的保证金。
质量保证金和质量保留金是一样的，退回时间会在合同中约定，不固定，但一般都是在竣工验收合格之后满2年后退回。

履约保证金多长时间退还？

三种观点
1. “承包人享有优先受偿权的工程价款的范围应仅限于工程款中所包含的工作人员报酬。”

2. “该价款是指发包人依建设工程合同约定应支付给承包人的承包费，包括承包人施工所付出的劳动报酬、所投入的材料和因施工所垫付的其他费用，及依合同发生的损害赔偿，亦即：报酬请求权、垫付款项请求权及损害赔偿请求权。”

3. “享有优先受偿权的工程款应当包括承包人为建设工程支付的劳务报酬、材料款等实际支出的费用，但对于承包人依合同向发包人主张的损害赔偿(赔偿金、违约金等)则不应包括在内。”

结合《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》(法释[2002]16号，以下简称《批复》)与《合同法》第286条的理解，小编曾系统探讨过工程价款的范围问题(专题之二：浅析建设工程价款优先受偿权的范围)，并认为“如为已竣工工程，应指竣工结算价;如为未竣工工程，则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款”。

其实，对于建设工程优先受偿的讨论实质就是看该项费用是否属于工程价款，依据《合同法》第286条的文义内容及立法本意来看，“建设工程价款”是指构成建设工程款的所有费用，另外，在《批复》中也可看出工程款还包括了工作人员报酬和材料款等之外的费用。那么，在整个建设工程价款的“所有费用”中，是否也包含了履约保证金和质量保证金呢?

一、履约保证金

所谓履约保证金，是指工程发包人为防止承包人在合同履行过程中违反合同约定，并弥补发包人因此造成的损失而要求承包人交纳的一定数目的金钱。发包人不得将履约保证金挪作他用，并在工程竣工验收后退还给承包人。目前实践中的主流观点都认为履约保证金是一种债的担保方式，不属于工程款范畴，不应适用《合同法》第二百八十六条规定的建设工程优先权。

主流观点裁判意见：01“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。显然本案履约保证金不属于建设工程价款优先受偿权的范围，故本院对原告合理部分诉讼请求予以支持，对其不合理部分不予支持。”　　——五洋建设集团股份有限公司诉浙江中轻房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案【(2015)绍柯民初字第1325号】

02“《中华人民共和国合同法》第二百八十六条对于建设工程欠款优先受偿的债权范围明确规定为‘建设工程的价款’。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条对建设工程价款优先受偿的债权范围作出了界定，即‘建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。’本案天宏建筑公司支付的20万元押金属于合同履约保证金，是承包人为担保合同的履行而向发包人支付的一种保证金，属于一般的债权债务关系，故该20万元不属于建设工程价款优先受偿的范围”　　——商丘市华商农村商业银行股份有限公司与商丘市天宏建筑工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案【(2013)商民再终字第17号】

笔者也同意主流观点意见，认为履约保证金不是为了工程实际支出的费用，且根据货币占有即所有的原则，发包人接受承包人支付的履约保证金后就享有该部分货币的所有权，即便发包人把这部分货币又投入到了工程中，承包人对于履约保证金也只是享有一种返还请求权，不宜将该保证金认定为工程价款。当然，履约保证金不是工程款优先受偿的保护范围，但并不等于就其自身没有优先的性质。小编以为，按法理，履约保证金本就是一种金钱质押，是质权，原则上应该优先于债权，只不过工程款的优先受偿是承包人或实际施工人享有，而履约保证金的优先则是针对发包人抵扣或没收该款项而言。

二、质量保证金

质量保证金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或者施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用以维修建筑工程在保修期间和保修范围内出现的质量缺陷的资金。

主流观点裁判意见：

01“现该工程于2015年6月26日经过竣工结算，故5%的质保金的支付期限尚未到达，其可待到期后另行主张。原告在涉案工程完工后六个月内已经向被告就涉案工程主张过优先受偿权，故对原告要求工程款优先受偿的诉讼请求，本院亦予以支持。”　　——宁波市超强装饰有限公司与余姚市龙鼎商业广场有限公司建设工程施工合同纠纷一案【(2016)浙0281民初591号】

02“本案中的质保金属于工程价款一部分，故中邦公司享有质保金的优先受偿权也应当在工程竣工之日起六个月内行驶。”　　——深圳市中邦(集团)建设总承包有限公司与东莞晨真光伏优先公司建设工程施工合同纠纷一案【(2015)东中法民二终字第183号】

由此可见，在司法实践中，主流观点还是认为质量保证金本质上即工程价款，应当属于建设工程优先受偿的范围。当然，质保金是否属于工程价款优先受偿范围的问题本来是存在一定争议的，据笔者检索，持相反裁判观点的规定也有，比如四川省高级人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(川高法民一(2015)3号)第38条就规定：“建设工程经验收合格，工程的直接成本、间接成本、利润和税金属于优先受偿范围，承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。”

笔者个人还是倾向于主流观点，认为从概念上来看，质保金本就是从应付工程款中预留的，来源于工程价款，应是工程款的一部分，只是被发包人扣留了，目的是用于对承包人履行质量保修义务形成约束，其对应的价值其实就是建设工程的一部分，应该属于《合同法》第286条规定的工程款和《批复》中所称的“实际支出费用”的范畴。

履约保证金和质量保证金有以下区别：第一，资金来源不同。一般来说，履约保证金来自承包商的流动资金，在施工前支付给雇主。第二，约束的目的不同。。履约保证金的目的是保证承包商全面履行合同，主要是保证工期和质量符合合同。第三，押金比例和返还时间不同。

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